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沪宁杭三地房产预言2012年重演大库存时

2018-10-17 16:51:51

沪宁杭三地房产预言:2012年重演“大库存”时代

一切都会过去,一切都不会过去。

今年以来被限购的沪、宁、杭三地均出现了新开工数量、在建数量、竣工数量增幅高于销售数量增幅的现象,去化周期被拉长至个月。证券时报走访三地房地产上市企业后发现,目前大多数房地产企业的库存压力正逼近甚至超过2008年的水平。杭州一家上市房地产企业高层大胆预计:2009年的走势将重演,预计将在2012年前后,迎接大库存时代的到来。(点击进入>>>微博热议房价)

2009年走势或将重演

砸钱拿地、疯狂买地、拿地狂想曲,这些是2009年,杭州一位房地产企业上市公司老总常常在报纸上看到的字眼。当时,谁也没有想到这首激昂的拿地狂想曲会成为下一个恶梦的前奏。

杭州,西湖区。从浙江广厦的董事长办公室向外望去,正对着一家低密度红瓦绿玻璃的高档精品房。因那是某开发商远在限购前推出的楼盘,如今销售接近尾声,取得了不错的收益。其开发商得意地管这叫作运气。

如今,杭州的开发商正感到自己迫切地需要各种运气:眼下,城区住宅库存距离2009年1月3日2.14万套的库存顶峰,只有一步之遥了。截至8月,城区住宅库存达1.95万套,与历史记录只有千套之差。库存在攀高,销售在探底,杭州主城区商品房共成交1842套,同比去年8月下降了48.6%,成交量为近五年来倒数第二低。

经历过2009年行情的浙江广厦董事长彭涛认为,如今市面上大量可售房源,多半来自于几年前拿下的地。那一年,杭州绿地集团拿地金额高达97.61亿元、滨江集团拿地64.1亿元、龙湖地产拿地35.7亿元。杭州主城区卖地的总收入更是达到783亿元,较历史高点2007年的516.32亿元高出了266.68亿元,较2008年暴涨两倍多。

库存增加、销售不动,其实现在回头看看杭州的情况似曾相识。杭州西湖边一家房地产上市公司董秘不无担忧地回忆起2008年7月的炎热夏天。当时杭州市场价攀至高位,但同时可售商品房套数在不断增长,到2009年1月库存攀至历史顶峰,并在到达顶峰后的3个月内迎来了价格底部。他指向窗外说:销售没有改观,我看以后不是说会基本沿着2009年趋势走下去,而根本就是重演。中报显示,由于上半年销售情况不佳,该公司决定将全年销售目标下调三分之一,报告期内公司累计签约销售合同金额为年度销售计划金额的两成。

杭州与上海、南京有相似之处。2009年,杭州市场出现拿地潮的时候,上海其实更疯狂:2009年,上海有439宗土地成交,创造了992.63亿元土地财政收入,是2008年400亿土地财政收入的2.48倍

沪宁杭三地房产预言2012年重演大库存时

,比2007年的481.29亿还要高出106%,创下2004年以来新高。

上海黄浦江畔的一家房地产上市企业董秘向表示,2009年,房地产企业拿了不少地,按照正常的周期来算,该批房源估计也会今明两年开出来。这会在现有尚未消化的库存基础上进一步增加大量的可售面积,同时上海现在的销售在收窄、价格也没有下来,这和2009年的情况确实有些相似。目前,作为国内龙头上市房企之一,该公司上半年的销售结算面积下滑了近两成。

南京中北总经理潘明也有相似的感受:我们几年前拿地开发的楼盘,差不多近一段时间都要开出来了。南京某上市房企高管向指出,公司未来的可售面积肯定是不断增加的。今年下半年到明年上半年,就会有大量房源出来。销售又不见好转,如此下去,南京恐怕也会走出和2009年一样的行情。而如果按照2009年的经验推断,上海、杭州、南京可能会出现库存达到顶峰后3个月内迎来价格下探的情况。

预期2012年库存探顶

拥有,如今成为了一种负担。在杭州江干区、南京河西区、上海外环地区,到处有建筑工地:钢筋铁锤碰撞的声音、吊车机器的轰鸣、焊花四处飞舞,以及来自炽热季风里粗糙沙尘的问候。尽管按照目前的库存,南京需要13个月出清、杭州需要20个月出清、上海需要一年出清,可是在建面积仍然在不停增长,房源还将源源不断。

2012不是世界末日,但是很可能会看到库存顶峰。

因为限购,销售不如以前。我们均价低、房型小、密度高的楼盘销售还可以,但是那些大户型普遍滞销,都不到中小户型的十分之一,很让人头疼。南京某上市房企董秘向表示。而南京中北总经理潘明则表示:南京现在还是供过于求的市场,不是开工下降的市场,至少多数品牌房地产企业也还没有出现资金短缺,楼盘也还在建设中,并没有听说哪家是因为资金和销售问题就不继续建设的,南京房地产市场供应还会增加。

杭州一房地产上市企业高管预计:2012年上半年可能会是杭州房地产市场库存顶峰的到来。他指出,目前杭州主城区的总供应量在4000亿元左右,一部分的供应量来自于2009年出让的天量土地,在2010年下半年之后陆续进入销售状态。同时,2008年及以前出让的部分土地至今未能销售,也是待消化的存货,其中,光2006年出让的滨江、绿城杭汽发项目,单盘存货就在300亿元之巨。

上海的新建商品住宅库存总量目前已经达到869万平方米,而上海2008年最滞销的时候库存商品住宅总量也才850万平方米,参照近20周来的平均成交量估算,上海差不多明年也有可能会看到库存高峰。上海某房企总经理向表示。世茂股份董秘罗瑞华向指出,今年前7月,上海存量房交易面积同比下降28.7%,可售面积的结算数同比增长34.3%、扩张数同比增长14.5%。

世联地产指出,下半年上海南京和杭州的商品住宅供应还将继续放量,不考虑上半年的推迟供应,到2012年,杭州市场潜在供应量为724万平方米,上海为1082万平方米,南京为582万平方米。考虑调控因素,上半年三地房地产市场多余的供应将相应后延至三四季度,并预期2012年初达到顶峰。

即便如此,大部分房地产企业对眼下的境况并不特别担心。也许相比明年此时,今天还是美好的时光。

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